建設部 中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
關于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產(chǎn)
抵押估價管理有關問題的通知
建住房[2006]8號
各省、自治區(qū)建設廳，直轄市房地局（建委），中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部、各省會（自治區(qū)首府城市中心支行、副省級城市中心支行，各銀監(jiān)局，各國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：
為了加強房地產(chǎn)抵押估價管理，防范房地產(chǎn)信貸風險，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，根據(jù)有關法律法規(guī)，現(xiàn)就有關問題通知如下：
一、房地產(chǎn)管理部門要建立和完善房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案，完善商品房預售合同登記備案、房屋權屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務。
房屋權屬檔案和有關原始憑證的查閱，按照《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》的有關規(guī)定辦理。
二、商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應當確定房地產(chǎn)抵押價值。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。
房地產(chǎn)管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產(chǎn)抵押價值，不得指定房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估房地產(chǎn)抵押價值。
三、房地產(chǎn)抵押估價原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。
四、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優(yōu)決定。
商業(yè)銀行內(nèi)部對房地產(chǎn)抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，不得參與信貸決策。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)的選用辦法由商業(yè)銀行制定。
五、商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價機構(gòu)收取中間業(yè)務費、業(yè)務協(xié)作費、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費用。
六、任何單位和個人不得非法干預房地產(chǎn)抵押估價活動和估價結(jié)果。
七、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務。
八、商業(yè)銀行應當加強對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況?？梢晕蟹康禺a(chǎn)估價機構(gòu)定期或者在市場價格變化較快時，評估房地產(chǎn)抵押價值。
處置抵押房地產(chǎn)前，應當委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，了解房地產(chǎn)的市場價值。
九、房地產(chǎn)管理部門要定期對房地產(chǎn)估價報告進行抽檢，對有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師，要依法嚴肅查處，并記入其信用檔案，向社會公示。
十、房地產(chǎn)抵押價值評估應當按照《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求進行。
十一、違反本通知規(guī)定的，由相關部門按照有關規(guī)定進行查處，并依法追究有關責任人的責任。
附：《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》
中華人民共和國建設部
中 國 人 民 銀 行
中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會
二○○六年一月十三日
房地產(chǎn)抵押估價指導意見
第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價行為，保證房地產(chǎn)抵押估價質(zhì)量，維護房地產(chǎn)抵押當事人的合法權益，防范房地產(chǎn)信貸風險，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，制定本意見。
第二條 本意見適用于各類房地產(chǎn)抵押估價活動。
第三條 本意見所稱房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。
第四條 房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。
法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。
第五條 房地產(chǎn)抵押估價應當遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則。
第六條 房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應當回避。
第七條 從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產(chǎn)市場分析能力。
第八條 委托人應當向房地產(chǎn)估價機構(gòu)如實提供房地產(chǎn)抵押估價所必需的情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責。
房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況；必要時，應當對委托人提供的有關情況和資料進行核查。
第九條 房地產(chǎn)抵押估價目的，應當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。
第十條 房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。
估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價的假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
第十一條 法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為抵押估價對象。
第十二條 房地產(chǎn)抵押估價報告應當全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況。
第十三條 房地產(chǎn)估價師了解估價對象在估價時點是否存在法定優(yōu)先受償權利等情況的，房地產(chǎn)抵押相關當事人應當協(xié)助。
法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應當作為估價報告的附件。
第十四條 房地產(chǎn)估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。
內(nèi)外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。
實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管。
第十五條 在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，
不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。
在運用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。
在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估開發(fā)成本、有關費稅和利潤。
房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價報告中說明理由。
第十六條 估價對象的土地使用權是以劃撥方式取得的，應當選擇下列方式之一評估其抵押價值：
（一）直接評估在劃撥土地使用權下的市場價值；
（二）評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。
選擇上述方式評估抵押價值，均應當在估價報告中注明劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算；當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。
第十七條 評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。
第十八條 房地產(chǎn)估價師知悉估價對象已設定抵押權的，應當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權情況。
第十九條 房地產(chǎn)估價師不得濫用假設和限制條件，應當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關假設和限制條件。已作為假設和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。
第二十條 房地產(chǎn)抵押估價報告應當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關數(shù)據(jù)來源與確定、相關參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。
第二十一條 房地產(chǎn)抵押估價報告應當確定估價對象的抵押價值，并分別說明假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，以及房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款。
第二十二條 房地產(chǎn)抵押估價報告應當向估價報告使用者作如下提示：
（一）估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；
（二）在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關注點；
（三）合理使用評估價值；
（四）定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。
第二十三條 房地產(chǎn)抵押估價應當關注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。
在評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應當對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。
第二十四條 房地產(chǎn)抵押估價報告應當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。
變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。
第二十五條 在處置房地產(chǎn)時，應當評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。
第二十六條 估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。
超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。在估價報告應用有效期內(nèi)使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，但使用者不當使用的除外。
第二十七條 房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應當為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
第二十八條 在房地產(chǎn)抵押估價活動中，本意見未作規(guī)定的事宜，應當按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》執(zhí)行。
第二十九條 本意見由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會負責解釋。
第三十條 本意見自2006年3月1日起施行。