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1　總則

2　術語

3　房屋質量缺陷鑒定與評定

4　房屋質量缺陷損失評估程序

5　房屋質量缺陷損失評估方法

5.1　成本法

5.2　資本化法

5.3　價差法

5.4　市場比較法

6　房屋質量缺陷損失評估方法的應用

7　房屋質量缺陷損失評估結果

8　房屋質量缺陷損失評估報告

附錄A　房屋質量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（敘述式）

附錄B　房屋質量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（表格式）

1　總　則

1.0.1　為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效解決房屋質量缺陷引發(fā)的經濟糾紛，規(guī)范房屋質量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，使評估結果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

1.0.2　本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內住宅類房屋質量缺陷損失的評估，但存在安全隱患的房屋除外。

1.0.3　本規(guī)程依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《建設工程質量管理條例》等法律、法規(guī)，國家建筑工程質量驗收規(guī)范及《房地產估價規(guī)范》編制。

1.0.4　房屋質量缺陷損失評估除應執(zhí)行本規(guī)程外，尚應符合國家和北京市現(xiàn)行有關強制性標準、規(guī)范的規(guī)定。

1.0.5　其他類型的房屋質量缺陷損失評估，可參照本規(guī)程執(zhí)行。

2　術　語

2.0.1　房屋質量

在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。

2.0.2　房屋質量缺陷

房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應標準或合同約定的要求。

2.0.3　房屋質量缺陷認可

房屋質量缺陷各方當事人對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等達成共識，并簽訂書面協(xié)議。

2.0.4　房屋質量缺陷鑒定

由具有法定資質的專業(yè)檢測、鑒定機構對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等給予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.5　房屋質量缺陷評定

由房地產估價機構對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等給予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.6　可修復的房屋質量缺陷

可通過采取技術上可能、經濟上可行的施工措施予以修復的房屋質量缺陷。

2.0.7　不可修復的房屋質量缺陷

因技術上不可能或經濟上不可行，不能修復的房屋質量缺陷。

2.0.8　房屋質量缺陷損失

房屋質量缺陷所造成的房地產經濟價值降低。

2.0.9　房屋質量缺陷損失評估

房地產估價機構對房屋質量缺陷損失進行分析、估算和判定，其結果作為確定房屋質量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。

2.0.10　成本法

求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質量缺陷損失的方法。

2.0.11　資本化法

求取房屋質量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋質量缺陷損失的方法。

2.0.12　價差法

求取類似的無質量缺陷房屋和有質量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的方法。

2.0.13　市場比較法

與類似房屋質量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行修正、調整來求取房屋質量缺陷損失的方法。

3　房屋質量缺陷鑒定與評定

3.0.1　房屋質量缺陷損失評估之前，應當進行房屋質量缺陷認可或鑒定、評定。

3.0.2　進行房屋質量缺陷評定的，應當由房屋質量缺陷各方當事人共同委托。

3.0.3　房屋質量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告，應當包括下列內容：

1          房屋質量缺陷的部位；

2          房屋質量缺陷的類型；

3　房屋質量缺陷的程度；

4　房屋質量缺陷的影響。

3.0.4　房屋質量缺陷的類型如下：

1　按照性質，分為房屋實體質量缺陷、房屋功能質量缺陷、房屋環(huán)境質量缺陷。其中，房屋環(huán)境質量缺陷又分為房屋室內環(huán)境質量缺陷和房屋室外環(huán)境質量缺陷。

2　按照是否可修復，分為可修復的房屋質量缺陷和不可修復的房屋質量缺陷。

3　按照缺陷存在的時間，分為暫時性的房屋質量缺陷和永久性的房屋質量缺陷。

3.0.5　對于可修復的房屋質量缺陷，應當有科學、合理、可行的修復方案。

3.0.6　房屋質量缺陷修復方案，可以采取下列三種方式之一確定：

1　房屋質量缺陷各方當事人對房屋質量缺陷修復方案協(xié)商一致的，由房屋質量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質量缺陷修復方案認可協(xié)議；

2　房屋質量缺陷當事人一方委托或者各方共同委托，由具有相應資質的機構出具房屋質量缺陷修復方案；

3　房屋質量缺陷各方當事人共同委托，由受托進行房屋質量缺陷損失評估的房地產估價機構出具房屋質量缺陷修復方案。

4　房屋質量缺陷損失評估程序

4.0.1　進行房屋質量缺陷損失評估，應當按照下列程序進行：

1　受理評估委托；

2　擬定評估作業(yè)方案；

3　搜集評估所需資料；

4　實地查勘房屋質量缺陷狀況；

5　選定評估方法進行測算；

6　確定評估結果；

7　撰寫評估報告；

8　審核評估報告；

9　出具評估報告；

10　評估資料歸檔。

4.0.2　房地產估價機構受理房屋質量缺陷損失評估業(yè)務時，應當與房屋質量缺陷當事人簽訂房屋質量缺陷損失評估委托合同。

4.0.3　房地產估價機構接受房屋質量缺陷損失評估委托后，應當指定至少一名專職注冊房地產估價師負責該項目，直至完成。

4.0.4　房屋質量缺陷損失評估作業(yè)方案應當包括下列內容：

1　擬采用的評估技術路線和評估方法；

2　擬調查搜集的資料及其來源渠道；

3　評估作業(yè)時間進度。

評估作業(yè)方案的主要內容應當告知委托人。

4.0.5　評估人員應當對房屋質量缺陷進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映房屋質量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告基礎上進行損失評估的，應當對委托人提供的認可協(xié)議或鑒定報告的內容進行實地核對，并在評估報告中披露核對的情況。

4.0.6　房屋質量缺陷損失評估應當選用成本法、資本化法、價差法、市場比較法中的一種或者多種進行測算。

4.0.7　房屋質量缺陷損失評估報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估價師簽字。

有相關工程技術人員提供技術支持的，相關工程技術人員應當在評估報告上簽字，并注明提供技術支持的內容。

5　房屋質量缺陷損失評估方法

5.1　成本法

5.1.1　成本法的公式為：

V=C1+C2+C3+C4-C5　　　　?。?/span>5.1.1）

式中　V——房屋質量缺陷損失評估值；

C1——拆除工程費用；

C2——修繕工程費用；

C3——恢復工程費用；

C4——直接經濟損失；

C5——被拆除物殘值。

5.1.2　拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

5.1.3　拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。

5.1.4　直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規(guī)則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測算。

5.1.5　直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：

1          房屋使用人周轉安置費用；

2          房屋空置的收益損失；

3          房屋使用面積減少的損失；

4          房屋室內凈高降低的損失；

5          房屋采光面積減少的損失；

6          房屋耐久性降低的損失；

7          鄰近房屋損壞的補償；

8          施工影響的補償；

9          其他直接經濟損失。

5.1.6　被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

5.2　資本化法

5.2.1　適用于凈收益損失的資本化法公式為：

　　　　　　 （5.2.1）

式中　V——房屋質量缺陷損失評估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

5.2.2　適用于收益年限減少的資本化法公式為：

　　（5.2.2）

式中　V——房屋質量缺陷損失評估值；

Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現(xiàn)率；

n——無質量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質量缺陷房屋剩余使用年限。

5.2.3　凈收益損失額包括：

1　租金等收入減少所造成的凈收益損失額；

2　能源消耗等運營費用增加所造成的凈收益損失額。

5.3　價差法

5.3.1　價差法的公式為：

V=V1-V2　　　　　?。?/span>5.3.1）

式中　V——房屋質量缺陷損失評估值；

V1——類似的無質量缺陷房屋的市場價值；

V2——類似的有質量缺陷房屋的市場價值。

5.3.2　類似的無質量缺陷房屋和有質量缺陷房屋的市場價值，按照《房地產估價規(guī)范》中的市場比較法評估求取。

5.4　市場比較法

5.4.1　市場比較法的公式為：

V＝P×F1×F2×F3　　　 （5.4.1）

式中　V——房屋質量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

　　　F1——補償情況修正系數(shù)；

　　　F2——補償日期修正系數(shù)；

　　　F3——缺陷狀況修正系數(shù)。

5.4.2　采用市場比較法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例。

5.4.3　進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額。

5.4.4　進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額。

5.4.5　進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質量缺陷狀況下的補償金額調整為被評估房屋質量缺陷狀況下的補償金額。

5.4.6　不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為市場比較法的評估結果。

6　房屋質量缺陷損失評估方法的應用

6.0.1　評估可修復的房屋質量缺陷損失，應當以成本法為主。

6.0.2　成本法中的拆除、修繕、恢復工程費用除參照相關工程預算定額進行測算外，也可首先確定各項工程內容的綜合單價水平，然后根據(jù)各項工程內容的工程量進行測算。

6.0.3　房屋使用人周轉安置費用，按照安置對象每天所需安置費用與安置天數(shù)的乘積進行測算。

安置對象每天所需安置費用，應當在詳細調查評估對象所處區(qū)域生活服務消費水平的基礎上，并參照市場上同類情況的安置費用水平確定。

安置天數(shù)根據(jù)修復方案的合理工期確定。

6.0.4　房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進行測算。

6.0.5　房屋使用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用資本化法、價差法進行測算。

6.0.6　鄰近房屋損壞的補償，應根據(jù)具體情況，選用成本法、資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.7　施工影響的補償，根據(jù)有關規(guī)定的標準或參照市場上類似影響的補償水平進行測算。

6.0.8　評估不可修復的房屋質量缺陷損失，可根據(jù)評估對象實際狀況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.9　評估不可修復、出租房屋的質量缺陷損失，宜選用資本化法。

6.0.10　評估不可修復、自用房屋的質量缺陷損失，宜選用價差法或市場比較法。

7　房屋質量缺陷損失評估結果

7.0.1　采用一種評估方法進行房屋質量缺陷損失評估的，其評估結果為最終評估結果。

7.0.2　采用兩種或兩種以上評估方法進行房屋質量缺陷損失評估的，不同方法評估結果的簡單算術平均數(shù)為最終評估結果。

7.0.3　一個房屋質量缺陷損失評估項目中包含多項房屋質量缺陷并分項進行評估的，各項評估結果之和為最終評估結果。

8　房屋質量缺陷損失評估報告

8.0.1　房屋質量缺陷損失評估報告，應當包括下列部分：

1　封面；

2　目錄；

3　致委托人函；

4　房地產估價師聲明；

5　評估的假設和限制條件；

6　評估結果報告；

7　評估技術報告；

8　附件。

8.0.2　房屋質量缺陷損失評估報告有敘述式和表格式兩種格式。評估報告除單一房屋實體質量缺陷損失評估可采用表格式外，應當采用敘述式。

8.0.3　房屋質量缺陷損失評估報告應當記載下列事項：

1　評估項目名稱；

2　委托人名稱或姓名和住所；

3　房地產估價機構名稱和住所；

4　房屋質量缺陷狀況；

5　評估目的；

6　評估時點；

7　房屋質量缺陷損失定義；

8　評估原則；

9　評估依據(jù)；

10　評估技術路線、方法和測算過程；

11　評估結果及其確定的理由；

12　評估作業(yè)期；

13　評估報告應用的有效期；

14　評估人員；

15　房地產估價師聲明；

16　評估的假設和限制條件；

17　附件，應當包括反映房屋質量缺陷狀況的影像資料，房屋質量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，評估機構資質證明和注冊房地產估價師資格證明、提供技術支持的相關工程技術人員的資格證明等。

8.0.4　房地產估價師聲明應當包括下列內容，并有至少兩名專職注冊房地產估價師簽名：

1　評估報告中房地產估價師陳述的事實，是真實的和準確的。

2　評估報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3　房地產估價師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4　房地產估價師是依照《房地產估價規(guī)范》和《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結論，撰寫評估報告。

5　房地產估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘，并應當列出對評估對象進行了實地查勘的房地產估價師的姓名。

6　沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內容）。

7　其他需要聲明的事項。

附錄A　房屋質量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（敘述式）

1、封面

標題：房屋質量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

委托人：說明本評估項目的委托單位全稱或個人全名

評估機構：說明房地產估價機構的全稱

評估人員：說明參加本評估項目的房地產估價師姓名

評估作業(yè)日期：說明本次評估的起止年月日，即正式接受評估委托的年月日至完成評估報告的年月日。

評估報告編號：說明本評估報告在本估價機構內的編號。

2、目錄

3、致委托人函

標題：致委托人函

內容：致函對象（為委托人的全稱）、房屋質量缺陷狀況、評估目的、評估時點、評估依據(jù)、評估結果、評估報告應用有效期、致函落款（為評估機構的全稱，并加蓋其公章、法定代表人簽章）、致函日期（為致函的年月日）。

4、房地產估價師聲明

標題：房地產估價師聲明

我們鄭重聲明：

（1）評估報告中房地產估價師陳述的事實，是真實的和準確的。

（2）評估報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

（3）房地產估價師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

（4）房地產估價師是依照《房地產估價規(guī)范》和《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結論，撰寫評估報告。

（5）房地產估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘。（列出對評估對象進行了實地查勘的房地產估價師的姓名）。

（6）沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)幫助的內容）。

（7）其他需要聲明的事項。

參加本次評估的房地產估價師：姓名、房地產估價師注冊證號、簽名。

5、評估的假設和限制條件

標題：評估的假設和限制條件

說明本次評估的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。

6、評估結果報告

（1）委托人（說明本評估項目的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（2）評估機構（說明房地產估價機構的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、資質等級）

（3）房屋質量缺陷狀況（包括房屋質量缺陷的部位、類型、程度和影響等）

（4）評估目的（說明本次評估的目的和應用方向）

（5）評估時點（說明評估結果所對應的年月日）

（6）房屋質量缺陷損失定義

（7）評估依據(jù)（說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，房屋質量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，委托人提供的有關資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關資料）

（8）評估原則（說明本次評估遵循的評估原則）

（9）評估方法（說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評估方法的定義）

（10）評估結果（說明本次評估的最終結果，并附大寫金額。若用外幣表示，應當說明評估時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（11）評估人員（列出所有參加本次評估的人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名）和提供技術支持的相關工程技術人員（姓名、資格證書名稱及編號、簽名）

（12）評估作業(yè)期（說明本次評估的起止年月日）

（13）評估報告應用的有效期（說明本評估報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為一定年限，如一年）

（14）有關說明

7、評估技術報告

標題：房屋質量缺陷損失評估技術報告

（1）房屋質量缺陷狀況分析（包括對房屋質量缺陷的部位、類型、程度和影響等的分析）

（2）評估方法選用（詳細說明評估的技術路線和采用的方法及其理由）

（3）評估測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）

（4）評估結果確定（詳細說明評估結果及其確定的理由）

8、附件

附件應當包括反映房屋質量缺陷狀況的影像資料，房屋質量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，房地產估價機構資質證明和房地產估價師資格證明、提供技術支持的相關工程技術人員的資格證明等。

制作要求：評估報告應當做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應當有較好的質量。紙張大小應當采用A4紙規(guī)格。

附錄B　房屋質量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（表格式）

1、標題：房屋質量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

評估報告編號：

2、評估結果報告

　　　　　　　　　　　　　　　　評估機構（蓋章）

法定代表人（簽章）

　　年　月　日

3、附件

內容要求與“敘述式”相同。