證券市場向住房租賃企業(yè)敞開了大門
近日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《中國證監(jiān)會住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30號）（以下簡稱《通知》），明確鼓勵住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，證券市場向住房租賃企業(yè)敞開了大門?！锻ㄖ穼ψ》孔赓U資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件、優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域、完善住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序，以及加強住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理等方面做出了系列規(guī)定。
近年來，國家提倡大力發(fā)展住房租賃市場，培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。資金是制約住房租賃企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸之一。因為住房租賃企業(yè)要發(fā)展，就需要籌集大量房源，這就需要大量資金。但由于目前住房租賃企業(yè)普遍為輕資產(chǎn)，缺少可用于貸款的抵押物，沒有正常規(guī)范的融資渠道，大多采用風(fēng)險投資等股權(quán)類融資，融資成本較高。
自2015年以來，國務(wù)院及有關(guān)部委多次發(fā)布政策文件，提出要支持住房租賃企業(yè)以發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、債券等形式融資。如2015年1月6日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（建房〔2015〕4號）提出積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。2015年11月19日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）提出支持符合條件的包括住房租賃企業(yè)在內(nèi)的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券。2016年5月17日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。2017年7月18日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）提出對住房租賃資產(chǎn)證券化予以鼓勵和積極支持。
上述規(guī)定為住房租賃企業(yè)通過資產(chǎn)證券化融資指明了方向，確定了原則。此次發(fā)布的《通知》在上述政策文件的基礎(chǔ)上，首次針對住房租賃企業(yè)融資作出了全面具體的規(guī)定，是貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經(jīng)濟工作會議提出的關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度要求，加快培育和發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃的重要舉措，對盤活住房租賃存量資產(chǎn)，引導(dǎo)社會資金參與住房租賃市場建設(shè)具有重大意義。
《通知》規(guī)定，只要住房租賃企業(yè)及其租賃物業(yè)符合規(guī)定的條件，就可發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；持有不動產(chǎn)物業(yè)的租賃企業(yè)，可以發(fā)行權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品；其他住房租賃企業(yè)可以發(fā)行多類型債券性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，《通知》在政策方面還有許多突破，如支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資，這對發(fā)展集中式住房租賃，盤活閑置資產(chǎn)具有積極作用；再如，對于在租賃住房用地上建設(shè)的房屋，允許轉(zhuǎn)讓或抵押給資產(chǎn)支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資產(chǎn)證券化，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)自持的租賃住房開了證券化融資的口子。另外，相關(guān)管理部門在租賃住房建設(shè)和資產(chǎn)證券化審核程序上建立綠色通道，提高住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行的工作效率。
為保障住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品規(guī)范運作，保護投資者權(quán)益，防范金融風(fēng)險，《通知》設(shè)立了政府管理和行業(yè)自律相結(jié)合的監(jiān)督管理體系。《通知》規(guī)定，由中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部推動建立健全住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立風(fēng)險監(jiān)測、違約處置、信息披露和存續(xù)期管理等制度規(guī)則及負面清單。由中國證券業(yè)協(xié)會、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺，對住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運營服務(wù)機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、評級機構(gòu)等相關(guān)機構(gòu)進行自律監(jiān)管及信用評價。根據(jù)《通知》要求，住房租賃企業(yè)要配合接受有關(guān)中介機構(gòu)盡職調(diào)查，做好信息披露，切實保護投資者利益。