4月12日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會（以下簡稱中房學(xué)）與中國建設(shè)報(bào)社、建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司成功舉辦了主題為“新發(fā)展模式下的住房租賃”的2023中國住房租賃發(fā)展論壇，并于4月18日線上播放。以下為本次論壇嘉賓主要觀點(diǎn)摘要：
中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長
致辭摘要：（1）中房學(xué)自成為全國性住房租賃行業(yè)組織以來，在發(fā)揮橋梁紐帶和參謀助手作用，推動行業(yè)發(fā)展，搭建溝通交流平臺等方面積極作為，未來將繼續(xù)加強(qiáng)住房租賃團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，推動住房租賃國家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，探索開展住房租賃企業(yè)資信評價(jià)、住房租賃產(chǎn)品評價(jià)和從業(yè)人員教育培訓(xùn)，更好地為住房租賃企業(yè)和從業(yè)人員服務(wù)。（2）過去，由于我國城鎮(zhèn)住房短缺，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)帶動了住房需求快速增長，房地產(chǎn)業(yè)形成了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”（“三高”）為主要特征的“數(shù)量擴(kuò)張型”發(fā)展模式。近年來，支撐房地產(chǎn)業(yè)快速增長的原有動力減弱，“三高”發(fā)展模式難以為繼。（3）房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的核心內(nèi)容包括：從解決住房“有沒有”轉(zhuǎn)向解決住房“好不好”，實(shí)行租購并舉，兼顧好住房市場和住房保障，有效盤活存量和優(yōu)化增量，平衡好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理，開發(fā)投資和租賃投資均有合理回報(bào)，能良性循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展。（4）在房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式中，住房租賃將“唱主角”，發(fā)展好住房租賃有助于推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。（5）目前住房租賃處在支持政策和輿論環(huán)境的最好時(shí)期，住房租賃行業(yè)加速進(jìn)入黃金時(shí)期，未來住房租賃市場前景還很廣闊。住房租賃企業(yè)要十分珍惜行業(yè)的黃金時(shí)期，努力提升美譽(yù)度，堅(jiān)持做優(yōu)做久做強(qiáng)做大的發(fā)展路徑；走職業(yè)化專業(yè)化發(fā)展道路；始終誠信經(jīng)營服務(wù)。
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致辭摘要：（1）住房租賃行業(yè)的發(fā)展要“想明白干實(shí)在”，“想明白”是最基本的認(rèn)識論，“干實(shí)在”是最樸素的方法論，要切實(shí)解決租房中的短板與痛點(diǎn)，讓人們租得主動，住得開心。（2）住房租賃行業(yè)相關(guān)主體要始終銘記“中央的要求，人民的需求，我們的追求”，堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央的要求，滿足人民的多樣化需求，扎實(shí)推進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。（3）中國建設(shè)報(bào)社是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的綜合性行業(yè)權(quán)威媒體，負(fù)責(zé)宣傳黨中央、國務(wù)院關(guān)于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作的方針政策和決策部署，及時(shí)報(bào)道行業(yè)重點(diǎn)工作進(jìn)展、試點(diǎn)工作突破、行業(yè)突出問題，交流工作經(jīng)驗(yàn)，展示為民成就，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。
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黨委書記、董事長 王燊
致辭摘要：（1）國家加快培育和發(fā)展住房租賃市場的政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)：保障性租賃住房加快籌建，供給端加快優(yōu)化；保障性租賃住房REITs發(fā)行，打通行業(yè)募投建管退全鏈條；住房租賃企業(yè)開始注重建設(shè)和運(yùn)營的質(zhì)量，提高租戶滿意度，行業(yè)正朝著高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)變。（2）以2022年10月發(fā)起設(shè)立全國第一只住房租賃基金為契機(jī)，中國建設(shè)銀行推動形成了集股權(quán)投資、信貸支持、租賃運(yùn)營、REITs上市為一體的全方位住房租賃金融體系，為金融支持健全房地產(chǎn)長效機(jī)制探索出一條新路。（3）當(dāng)前我國住房租賃市場正處于快速發(fā)展的新起點(diǎn)，培育和發(fā)展住房租賃市場仍然需要多方努力，同心合力。
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觀點(diǎn)摘要：（1）受房價(jià)看漲預(yù)期變化、流動人口規(guī)模和單身家庭數(shù)量增加、住房消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變等因素影響，我國已經(jīng)形成了龐大的住房租賃市場，未來仍有增長空間。（2）我國每年新增大量進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生，有強(qiáng)烈的租房需求、有尊嚴(yán)的居住需求，特別是隨著零零后步入社會，對租得到、租得起、有尊嚴(yán)的居住需求將更加強(qiáng)烈。（3）目前我國住房租賃市場發(fā)展的三大阻點(diǎn)：住房租賃項(xiàng)目稅收貢獻(xiàn)小，地方政府積極性低；租售比偏低、項(xiàng)目投資回報(bào)率不合理，導(dǎo)致重資產(chǎn)的開發(fā)與持有意愿低；沒有實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，租房者沒有獲得感。（4）對地方而言，特別是人口凈流入的熱點(diǎn)城市，發(fā)展住房租賃既是優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要內(nèi)容，也是完善城市功能的重要舉措。（5）進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，用地政策、金融支持政策、公共服務(wù)供給等還應(yīng)再加力，住房租賃立法也需要提速，未來需要制定一部固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長遠(yuǎn)的住房相關(guān)法律。
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上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任
觀點(diǎn)摘要：（1）高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式下，經(jīng)營機(jī)制單一化、巨型化、跨區(qū)化、短期化，組織機(jī)制過度以企業(yè)為中心，驅(qū)動機(jī)制過度以牟利為驅(qū)動，價(jià)值機(jī)制片面依賴地租。（2）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境面臨趨勢性、結(jié)構(gòu)性變化，包括住房的屬性定位發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變、住房供需總量基本實(shí)現(xiàn)平衡、老齡化加快和少子化加速、城鎮(zhèn)化減速和城鎮(zhèn)人口越來越向主要城市群都市圈集中、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)和城市發(fā)展動能發(fā)生根本性轉(zhuǎn)換等。（3）房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵：融資和利潤機(jī)制轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低杠桿、高品質(zhì)，經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)向組合化、中型化、本地化和長期化，并逐步構(gòu)建“地租+房租”規(guī)范積累合理分享的價(jià)值機(jī)制。（4）住房租賃行業(yè)發(fā)展要堅(jiān)持租購并舉，租在購前；大力推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)；滿足多層次多樣化的租賃住房需求；積極推進(jìn)租賃社區(qū)營造；推進(jìn)房地產(chǎn)“投融建管服退”一體化，主體責(zé)任終身制。
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觀點(diǎn)摘要：（1）“持有型不動產(chǎn)”是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向，而“保障性租賃住房”這一具體資產(chǎn)類型為全行業(yè)平穩(wěn)過渡提供了重要的現(xiàn)實(shí)抓手。（2）保障性租賃住房REITs是發(fā)展持有型業(yè)務(wù)適配的金融工具，是進(jìn)一步發(fā)揮好資本市場功能，服務(wù)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的具體體現(xiàn)。（3）保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好的示范效應(yīng)，打通“募投管退”循環(huán)，“以存量帶動增量”效果顯著。（4）租賃住房REITs發(fā)展的建議：形成租賃住房REITs的合理估值；制定合理穩(wěn)定補(bǔ)貼政策及租金調(diào)整機(jī)制；將住房公積金制度改革與租賃住房建設(shè)、租賃住房REITs發(fā)展結(jié)合起來，推動新型住房體系建設(shè)；進(jìn)一步鼓勵多主體、多類型資產(chǎn)參與發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品。
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建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司
觀點(diǎn)摘要：（1）國家通過探索公募REITs、私募基金、信貸、債券等金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，從“募投建管退”各環(huán)節(jié)加強(qiáng)對住房租賃企業(yè)的支持，目前“募投建管退”全鏈條閉環(huán)已基本形成，但推廣條件還不夠成熟，產(chǎn)融結(jié)合還需進(jìn)一步加強(qiáng)。（2）住房租賃是投入重收入薄的行業(yè)，需要進(jìn)一步貫通融資渠道，以支持市場化、規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)成長。（3）中國建設(shè)銀行將住房租賃作為戰(zhàn)略性任務(wù)，通過探索租賃權(quán)和運(yùn)營權(quán)“兩權(quán)分離”創(chuàng)新模式，與合作方發(fā)揮各自優(yōu)勢，支持培育市場主體，降低市場成本；將住房租賃項(xiàng)目與閑置資產(chǎn)盤活、城市更新、老舊小區(qū)改造、人才安居等相結(jié)合，以“住房租賃+”創(chuàng)新模式平衡政府與市場需求；設(shè)立住房租賃基金，構(gòu)建“投貸管退”全周期服務(wù)體系，發(fā)揮金融科技優(yōu)勢，為政府和企業(yè)提供數(shù)據(jù)支持。（4）未來，需要構(gòu)建“投貸管退”和“租購聯(lián)動”兩類體系，形成產(chǎn)業(yè)與金融相互支撐格局；探索深化政府、產(chǎn)業(yè)、金融三方融合，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
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觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)前住房租賃市場發(fā)展處于黃金期，政策支持力度不斷加強(qiáng)，長租房市場發(fā)展更加穩(wěn)健，整個(gè)社會對長租房接受度在明顯提高。（2）行業(yè)發(fā)展面臨著過度資本化，客群加速“士紳化”，規(guī)模趨于巨型化三大發(fā)展陷阱。（3）跨越長租房市場發(fā)展陷阱的建議：加強(qiáng)政府引導(dǎo)，健全政策體系；強(qiáng)化行業(yè)生態(tài)鏈，把行業(yè)做強(qiáng)做穩(wěn)；提升市場包容度，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上兼顧到收入較低、支付能力較弱的群體；加強(qiáng)租賃社區(qū)公共管理，探索大型、巨型租賃社區(qū)的綜合治理體系。
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觀點(diǎn)摘要：（1）企業(yè)的變革與國家推動高質(zhì)量發(fā)展的邏輯是一致的，企業(yè)單純依靠規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)過去，要通過質(zhì)變推動量變。（2）住房租賃行業(yè)本質(zhì)是存量住房經(jīng)營行業(yè)，存量住房經(jīng)營行業(yè)與房屋出售等行業(yè)不同，更聚焦未來收益的可持續(xù)性和上升空間。（3）“增益租”模式的核心是“顛覆的模式+劃時(shí)代的居住產(chǎn)品”，具有“無差價(jià)、無空置期、收益保底”三大特點(diǎn)。“增益租”模式符合未來行業(yè)經(jīng)營的本質(zhì)。
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觀點(diǎn)摘要：（1）近期的“金融十七條”，對新建租賃住房、購買存量租賃住房、運(yùn)營型住房租賃企業(yè)提供了相應(yīng)的支持政策，未來隨著政策落地，規(guī)范化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)將會獲得更多金融支持。（2）住房租賃企業(yè)要積極擁抱保障性租賃住房工作，參與保障性租賃住房“投融建管退”全流程。運(yùn)營型住房租賃企業(yè)是決定項(xiàng)目是否盈利的關(guān)鍵，只有運(yùn)營方與項(xiàng)目方、資金方三方合作共贏，才能更好推進(jìn)租賃住房的資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)收益最大化。（3）科技創(chuàng)新與數(shù)字化是規(guī)?；\(yùn)營租賃住房的基礎(chǔ)，是穩(wěn)租金、定價(jià)管理的重要手段，通過應(yīng)用智能物聯(lián)、對接銀行等第三方系統(tǒng)可以解決租住安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)智能化、規(guī)范化管理。（4）圍繞住房租賃，為客戶提供社交平臺、輸出情緒價(jià)值、提供增值服務(wù)的同時(shí)，也能為住房租賃企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
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觀點(diǎn)摘要：（1）住房租賃是大民生小利潤、大行業(yè)小企業(yè)、小生意大情懷的行業(yè)。（2）宿舍型租賃住房服務(wù)于城市運(yùn)行保障人員等，保障每一個(gè)公民有尊嚴(yán)、體面居住，符合共同富裕宗旨。產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃社區(qū)作為產(chǎn)城才融合背景下的宿舍型租賃住房，是職住平衡、改善人居、助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要抓手。（3）住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需要在各部門各類政策、房源籌措、改建類合規(guī)審批、資金籌集、多主體聯(lián)動、大運(yùn)營體系等方面形成合力。
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觀點(diǎn)摘要：（1）當(dāng)下，長租公寓行業(yè)品牌矩陣逐漸穩(wěn)定，地產(chǎn)、資本機(jī)構(gòu)投身其中，帶來更多可能性，行業(yè)政策愈發(fā)明朗，多重舉措提高產(chǎn)品供給。（2）調(diào)查結(jié)果顯示，客戶需求呈現(xiàn)租賃住房產(chǎn)品配置與需求錯位、租金不是唯一敏感點(diǎn)、分層趨勢逐漸明朗、居住條件不湊合等特點(diǎn)。（3）長租公寓行業(yè)普遍存在產(chǎn)品同質(zhì)化程度高、對細(xì)分市場探索不足的問題，維護(hù)好主營業(yè)務(wù)客群，拓展不同群體的客戶產(chǎn)品，為未來產(chǎn)品轉(zhuǎn)型提供可能。（4）長租公寓產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型路徑：精準(zhǔn)定位，完全掌握客戶需求，為目標(biāo)客戶提供“超預(yù)期”體驗(yàn)；在戶配與戶型設(shè)計(jì)上下苦功，為坪效與體驗(yàn)尋求平衡點(diǎn)；服務(wù)模式同頻轉(zhuǎn)型，拓展長租公寓產(chǎn)品的差異化服務(wù)。
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觀點(diǎn)摘要：（1）住房租賃企業(yè)提升建設(shè)運(yùn)營水平需要從經(jīng)營、客戶、運(yùn)營、品牌四個(gè)方面著手。從經(jīng)營角度出發(fā)，要做細(xì)基礎(chǔ)管理，夯實(shí)基礎(chǔ)動作，實(shí)現(xiàn)“投資好+回報(bào)好+業(yè)績好”；從客戶角度出發(fā)，要做出特色服務(wù)和品質(zhì)服務(wù)，提升客戶滿意度，保持高出租率及續(xù)租率；從運(yùn)營角度來講，要做精細(xì)化管理，適度創(chuàng)新管理方式，實(shí)現(xiàn)降本、提質(zhì)、增效；從品牌角度來講，要強(qiáng)化品牌調(diào)性，提升品牌價(jià)值，助力市場拓展。（2）伴隨企業(yè)規(guī)模擴(kuò)展，企業(yè)運(yùn)營、服務(wù)、管理的標(biāo)準(zhǔn)化將變得至關(guān)重要，企業(yè)需要制定相應(yīng)的策略將標(biāo)準(zhǔn)化體系貫穿始終。（3）大型租賃社區(qū)的運(yùn)營過程安全是最為重要的事項(xiàng)，需要嚴(yán)格保證。
圓桌對話：房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式下住房租賃突破與創(chuàng)新
主持人：周以升（高和資本執(zhí)行合伙人）
對話嘉賓：
劉 琳（中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員）
田 莉（清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系副系主任）
蔡 真（國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任）
劉 翔（優(yōu)客逸家董事長兼CEO）
文家武（湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理）
梁志勇（珊瑚數(shù)據(jù)CEO）
王 卓（瑞聯(lián)平臺總經(jīng)理兼世聯(lián)房地產(chǎn)評估公司執(zhí)行董事）
Q1：房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式指什么？與住房租賃的關(guān)系是什么？
劉 琳:（1）中央目前還沒有文件對房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式進(jìn)行明確闡述。從個(gè)人理解來看，房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和消費(fèi)方式的創(chuàng)新上。（2）過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式以銷售、購買為主，過去兩年房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)消費(fèi)方式轉(zhuǎn)向租購并舉。（3）租購并舉在新發(fā)展模式中具有非常重要的作用，它代表著住房消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變。2021年可以看作租賃住房的元年，國家出臺了系列政策支持住房租賃市場發(fā)展，這為后期新發(fā)展模式的實(shí)施、租購并舉制度的建立提供了基礎(chǔ)條件。
Q2:在租賃住房發(fā)展過程中，政府能夠發(fā)揮哪些作用？
田 莉:（1）租賃住房發(fā)展不僅與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)，也與城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、職住平衡、居住品質(zhì)、租住同權(quán)等密切相關(guān)。（2）租住同權(quán)是比較理想的模式，在配套的公共服務(wù)設(shè)施如教育、醫(yī)療等方面，非市場能解決，更多依賴地方政府如何看待外來人口的居住權(quán)益問題。（3）政府應(yīng)當(dāng)推動集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，放松條條框框，讓市場在供應(yīng)端發(fā)力，并實(shí)現(xiàn)民營企業(yè)與國有企業(yè)同等待遇。（4）目前很多空置和低效利用的商業(yè)、辦公等非居住類存量房屋，如何獲取統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如何盤活利用是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要一攬子的政策體系。
Q3:房地產(chǎn)業(yè)新舊發(fā)展模式中，金融生態(tài)有何不同？住房租賃行業(yè)在金融方面存在哪些挑戰(zhàn)？
蔡 真：（1）過去高杠桿的房地產(chǎn)開發(fā)模式主要依靠銀行單杠支持，新發(fā)展模式下房地產(chǎn)開發(fā)貸尤其是個(gè)人按揭會大幅下降，租賃住房REITs會增加，應(yīng)積極探索地方政府專項(xiàng)資金及公共基金支持住房租賃市場發(fā)展。（2）政策性金融適用標(biāo)準(zhǔn)不在于機(jī)構(gòu)性質(zhì)是民營企業(yè)還是國有企業(yè)，而在于項(xiàng)目是否具有普惠性，需求是否具有公益性。（3）當(dāng)前我國住房租賃人口超2億，由政府供給財(cái)政壓力巨大，大部分仍應(yīng)由市場供給。
Q4：資產(chǎn)運(yùn)營商面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
劉 翔：（1）資產(chǎn)時(shí)代背景下，住房租賃運(yùn)營商沒有尊嚴(yán)，但中長期來看，住房租賃市場一定會進(jìn)入運(yùn)營時(shí)代。（2）中資產(chǎn)模式只適用于住房租賃企業(yè)啟動時(shí)期，后期不應(yīng)大規(guī)模擴(kuò)張。（3）輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)要能夠認(rèn)清形勢，擁抱變化。（4）在未來發(fā)展上，希望民營企業(yè)和國有企業(yè)在享受土地和金融支持政策上，待遇更加均等；REITs帶來的長周期低成本資金政策能夠真正落地。
Q5：作為國企，在保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營中有哪些優(yōu)勢？
文家武：（1）湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司致力于打造保障性租賃住房“投融建管服退”專業(yè)省級租賃平臺，統(tǒng)籌全省資源解決湖北省新市民和青年人的住房困難問題。（2）湖北省住房保障建設(shè)管理有限公司存在三點(diǎn)優(yōu)勢：形成了資產(chǎn)購置貸款、裝修貸、運(yùn)營經(jīng)營貸和股權(quán)貸款等多渠道、低成本的融資體系；解決了資產(chǎn)和土地問題；依托集團(tuán)下物業(yè)、酒店管理公司等天然基礎(chǔ)優(yōu)勢。
Q6：作為公寓數(shù)據(jù)咨詢領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者，打算解決住房租賃行業(yè)哪些問題？
梁志勇：（1）從我們的視角來看，行業(yè)真房源問題還沒有得到很好解決。真房源問題的核心是底層數(shù)據(jù)樓盤的缺失。政府解決供給、金融等問題的基礎(chǔ)是要解決整體數(shù)據(jù)資產(chǎn)特別是樓盤數(shù)據(jù)缺失問題。（2）戶型結(jié)構(gòu)當(dāng)前存在供應(yīng)與市場需求不匹配問題，建議住房租賃企業(yè)在追求坪效的過程中，積極探索多元化租賃住房，滿足多元化需求。（3）未來租賃平臺計(jì)劃將重啟，夯實(shí)底層數(shù)據(jù)，調(diào)節(jié)市場供給，調(diào)整租金定價(jià)。
Q7：當(dāng)前純住宅收益只有1.5%的收益率，租賃住房REITs要求近三年每年凈現(xiàn)金流分派率不低于3.8%，如何看待這一問題？估值中需注意的問題有哪些？
王 卓：（1）收益可以區(qū)分為追求長期變現(xiàn)收益還是短期持有過程中租金收益，如市場處于上漲預(yù)期，企業(yè)一般可以接受短期內(nèi)較低租金收益。（2）半市場化的保障性租賃住房，因其能獲得政策上的支持，經(jīng)營成本較低，收益率達(dá)到要求可以實(shí)現(xiàn)。全部市場化的租賃住房，收益率相對較低，但很多優(yōu)秀企業(yè)通過有效運(yùn)營，也能使收益率滿足發(fā)行REITs的要求。（3）土地年限對租賃住房價(jià)值影響很大，目前沒有政策明確規(guī)定土地年限到期補(bǔ)繳金額。估價(jià)時(shí)一般按照假設(shè)土地使用年限到期，以基準(zhǔn)地價(jià)或預(yù)期評估價(jià)的一定比例補(bǔ)交土地出讓金后延長土地使用期限來處理。（4）租賃住房項(xiàng)目估價(jià)需要考慮房地產(chǎn)、資本和人三個(gè)層次。