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胡峰
熱烈祝賀中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成立30周年。在這個(gè)重要日子里，能夠作為優(yōu)秀房地產(chǎn)估價(jià)師代表在此發(fā)言，我深感榮幸。這份榮譽(yù)不僅僅是對(duì)我們個(gè)人的嘉獎(jiǎng)，更是對(duì)我們過往多年堅(jiān)持的充分認(rèn)可，是對(duì)現(xiàn)階段拼搏奮進(jìn)的誠(chéng)摯激勵(lì)，也是對(duì)未來(lái)估價(jià)行業(yè)不斷創(chuàng)新與高質(zhì)量發(fā)展的深切寄望。
人生最開心的事情就是做自己喜歡的事。我記得上學(xué)時(shí)朱道林老師說“學(xué)好了估價(jià)有一碗飯吃”，我一直銘記于心，努力學(xué)習(xí)，希望畢業(yè)后能有這樣一口飯吃。畢業(yè)后非常幸運(yùn)考入《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師》雜志擔(dān)任編輯，能經(jīng)常和行業(yè)前輩大師打交道，耳濡目染下，開拓了我的視野，也提高了理論認(rèn)知。三年后我想了想還是得需要估價(jià)實(shí)踐，于是進(jìn)入了一家國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司，想了解他們都在做什么。就這樣一路走來(lái)，在房地產(chǎn)金融，特別是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方向越走越深，做了一些事，也有一些體會(huì)。
回顧房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)過去的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為既要“不變”，有所堅(jiān)守；又要“求變”，有所革新。不變之處在于，房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。作為房地產(chǎn)交易公平公正的基石，房地產(chǎn)估價(jià)為交易雙方提供了合理的價(jià)格參考依據(jù)。特別是在房地產(chǎn)金融這個(gè)交叉領(lǐng)域，合理的估值可為金融機(jī)構(gòu)與投資人提供可靠的決策依據(jù)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)、為金融市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展牢筑安全底線。
求變之處在于，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求是在變化中發(fā)展的。無(wú)論是從間接融資向直接融資的轉(zhuǎn)化，還是從增量資產(chǎn)向存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。我們房地產(chǎn)估價(jià)師如何找到自己的位置發(fā)揮專業(yè)服務(wù)，是多年來(lái)我一直思索的問題。如今有一些想法，和大家做個(gè)匯報(bào)拋磚引玉。
2005年前后，快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)有急迫的直接融資需求，逐步謀求香港H股上市，那時(shí)我剛進(jìn)入機(jī)構(gòu)，有幸參與到龍湖地產(chǎn)、金隅集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等知名房企赴港上市，以及北京華聯(lián)新加坡發(fā)行REITs等評(píng)估工作。從而了解到房地產(chǎn)直接融資業(yè)務(wù)中評(píng)估的要求，也為后續(xù)房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開拓打下了基礎(chǔ)。
2008年，國(guó)務(wù)院辦公廳首次提出“REITs試點(diǎn)”后，我們便開始了對(duì)資產(chǎn)證券化REITs這類產(chǎn)品進(jìn)行研究，到今年已經(jīng)第十六個(gè)年頭了，這期間參與以下幾個(gè)方面的工作。
第一是參與規(guī)范起草。這些年我參與了比較多的證券化業(yè)務(wù)規(guī)范草擬工作，其中包括中房學(xué)的《REITs物業(yè)評(píng)估指引試行》，《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》，以及公募REITs制度中涉及估值的內(nèi)容等。在這過程中，將我們?cè)趯?shí)踐中沉淀的經(jīng)驗(yàn)和提煉的問題如實(shí)地反饋給政策制定者，尤其是讓房地產(chǎn)系統(tǒng)外的監(jiān)管者進(jìn)一步了解評(píng)估業(yè)務(wù)、重視評(píng)估業(yè)務(wù)。
第二是堅(jiān)持不懈研究。多年來(lái)我們陸續(xù)推出一系列專題報(bào)告，包括連續(xù)發(fā)布了八年的《亞洲REITs研究報(bào)告》，持續(xù)五年發(fā)布了《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。這些報(bào)告全部是公開公益發(fā)行，在市場(chǎng)上產(chǎn)生了較大的反響。我經(jīng)常和同事說我們考慮問題一定不能只是從公司的角度考慮問題而要從行業(yè)角度考慮問題，把行業(yè)的規(guī)律找出來(lái)，大家都按規(guī)律辦事，這個(gè)行業(yè)才能健康發(fā)展。
第三是積極探索實(shí)踐。從08年開始研究海外REITs到2014年順利完成了中信啟航市場(chǎng)第一單的類REITs估值，到現(xiàn)在目前市場(chǎng)上類REITs、CMBS發(fā)行總規(guī)模超500單；公募REITs截止到今天是57單，其中不動(dòng)產(chǎn)REITs有34單。
最近公募REITs如火如荼，從估值角度看， REITs產(chǎn)品的定價(jià)高度參考評(píng)估師的資產(chǎn)估值。房地產(chǎn)估價(jià)師的工作在REITs中意義重大，對(duì)投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營(yíng)決策尤其是風(fēng)險(xiǎn)防范起著至關(guān)重要的作用。估值結(jié)果的準(zhǔn)確性直接影響各方?jīng)Q策的科學(xué)性與合理性。
可喜的是，經(jīng)過試點(diǎn)階段三年的探索，公募REITs市場(chǎng)已形成以收益法（DCF）作為主要估價(jià)方法的實(shí)踐共識(shí)，同時(shí)以資本化率作為對(duì)估值結(jié)果合理性驗(yàn)證的重要參考依據(jù)，得到了原始權(quán)益人、監(jiān)管和投資人的認(rèn)同，研究發(fā)現(xiàn)REITs不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)發(fā)行時(shí)資本化率水平與市場(chǎng)大宗交易提取資本化率水平接近，說明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)的估值具有較高的合理性。行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)性高度認(rèn)可，從而大大提升房地產(chǎn)估價(jià)師在資產(chǎn)證券化和公募REITs的社會(huì)地位。
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁，REITs的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類型豐富多樣，前景非常廣闊。我們測(cè)算過，目前美國(guó)REITs市值占股市在3%，我們僅占到0.14%左右，擴(kuò)容潛力巨大，是我們?cè)诋?dāng)前新形勢(shì)下的新機(jī)遇。
展望未來(lái)，隨著房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)“投、融、管、退”模式不斷成熟，我們的業(yè)務(wù)將會(huì)從傳統(tǒng)模式不斷向高質(zhì)量的咨詢顧問、工程盡調(diào)、ESG服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等全鏈條多元化服務(wù)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)顧問隊(duì)伍提出更高的要求。我們?cè)咐^續(xù)秉持理想、付諸行動(dòng)、堅(jiān)持不懈，與各位攜手共進(jìn)。
最后再次對(duì)中房學(xué)的認(rèn)可和肯定表示感謝，我將永遠(yuǎn)懷著謙遜和感恩的心態(tài)，不忘初心，砥礪前行。謝謝大家！